Таунхаус: Как «примерить» на себя «малоэтажку»

Мы уже писали о том, чем дуплекс отличается от таунхауса, и почему важно знать, какой статус имеет ваш будущий дом. Теперь расскажем, на что обратить внимание, примеряя на себя «малоэтажку».
Почему нужна «примерка» таунхауса

1. Может не быть инфраструктуры. Таунхаусы — это почти всегда пригороды. Со всеми вытекающими последствиями: неразвитой социальной инфраструктурой, вымирающими на зиму дачными поселками, «бутылочными горлышками» на выездах из массивов и въездах в город.

Выясняем заранее: есть ли школа / детсад. Как далеко находится поликлиника или медицинский центр, из какого города к вам поедет бригада скорой помощи. Как быстро вы сможете добраться в нужные вам места — в том числе на работу, если планируете ездить туда ежедневно. Скажем, железнодорожная станция в ближайшей доступности обещает вам альтернативный способ «объезда» пробок.

2. Встречаются неудобные планировки. Комплексные кварталы многоэтажек строят только крупные компании — девелоперы, проектировщики и подрядчики с солидными оборотами, репутацией. Таунхаусы же могут строить фирмы любого размера. Это связано с лазейкой в градкодексе: экспертиза не проводится в отношении «жилых домов с количеством этажей не более чем три, состоящих из нескольких блоков, количество которых не превышает десять» (ГрК РФ, ст. 49. п. 2.2).

Как результат, возводится странное жилье странных планировок. Порой складывается впечатление, что проекты таунхаусов и дуплексов на две семьи (в особенности экономкласса) создавали проектировщики, которые в таких домах никогда не жили.

Типичные дефекты планировок

  • Комнаты неправильных пропорций: крошечные, непропорционально узкие — вытянутые от окна к двери. Трехметровые потолки только усугубляют впечатление «колодца».
  • Неудобные лестницы.
  • Неправильно вписанные двери в лестничном холле второго этажа: при открывании преграждают путь.
  • Маленькие и душные комнаты в мансарде (только переночевать) без возможности перепланировки.
  • Отсутствуют тамбуры при входе (не критично, если таунхаус используется как дача, но не подходит для постоянного проживания).
  • Пространство кухни-гостиной, которая на проекте выглядит светлой и просторной, после размещения санузлов, лестницы и полноценного тамбура «вдруг» оказывается тесным нежилым помещением Г-образной формы.

Что делать: как возможный вариант, смотреть таунхаусы от 12 квартир. Их приемка регулируется по всей строгости — будет меньше шансов столкнуться с непрофессиональным застройщиком и проектировщиками.

3. Может быть много недоделок. Особенно это актуально в случае бывших долгостроев. Если первичный застройщик обанкротился, и поселок достраивал другой — это повод задуматься. Как именно он справлялся с недоделками предшественников и справлялся ли вообще — большой вопрос.
Порой, радость, что наконец достроили, заставляла (и до сих пор заставляет) новоселов принимать объекты с дефектами, причем часто — с кривыми стенами, без внутренней отделки и временными деревянными лестницами из сырой доски. Но нужно понимать, что устранение недостатков может потребовать приличных финансовых вложений.
Можно ли покупать недострой?
Можно, если проект и локация вам нравятся. Но перед этим тщательно изучите историю проекта. Возможно, некоторые из фактов заставят вас поменять решение.

  • Сдача долгостроя в эксплуатацию — почти всегда аврал: проект упрощен, предусмотренные проектом материалы заменены более дешевыми аналогами, а контроль качества ослаблен. Что именно вы получите на выходе — большая загадка.
  • Если недостроенная коробка больше одного сезона без должных мер по консервации простояла под открытым небом и омывалась дождями, возможны биопоражения (плесень) и необратимые разрушения (из-за многократных циклов замерзания-оттаивания). О том, как это убивает окна, например, рассказано в статье по ссылке ниже.

  • Если начинали одни, а заканчивали другие, — может всплыть множество нюансов. Скажем, выкачали воду из подвалов, заштукатурили пораженные грибком выбоины и трещины — и порядок. Вряд ли такой дом вас устроит. Ведь это уже вам придется врезать вентиляционные окошки для осушения подвала.

Можно ли покупать объект без отделки
Да. Объект со строительной лестницей, без отделки и разводки коммуникаций по дому — лучше, чем отделка класса «маскировочный ремонт». Но для приведения блок-секции 90–100 кв.м в жилой вид запасите минимум 300–400 тыс. рублей (недорогие материалы) — при условии, что значительную часть работ придется делать своими руками. Делают рабочие? Умножайте на два и больше (у каждого свои критерии «нормальности ремонта»).
Можно ли покупать без коммуникаций
Зависит от документов. «Полуфабрикат» с коммуникациями (газ, водопровод, канализация) по границе участка — это отдельная тема для размышлений. Прежде всего нужно понять, за что предлагают платить: просто за наличие труб и проводов или за возможность присоединения. Для этого запросите у застройщика (продавца, председателя ТСЖ) всю проектную документацию, включающую технические условия (ТУ) на присоединение к сетям, и тщательно изучите вместе с независимыми (от застройщика) экспертами.

Если ТУ получены, а подключение предусмотрено проектом, закладывайте в бюджет еще от 600 тыс. рублей (¾ обозначенной суммы — газификация и разводка отопления по дому, ¼ — водоснабжение, канализация, электроснабжение). Если столбы, провода или трубы есть, а ТУ от поставщиков или проекта нет, — вы рискуете остаться без газа, воды и электричества на долгие годы.

Какой тип таунхауса искать
Как мы уже писали, на рынке недвижимости представлены объекты двух типов: сблокированные дома и внешне неотличимые от них «многоквартирники» с двухуровневыми квартирами. Разница есть: в первом случае участок, технические этажи и чердаки — это ваше имущество, во втором — общее.

Оцените потенциал «роста»Покупая таунхаус, мы ожидаем получить жилье, которое будет приспосабливаться под потребности семьи. Здесь нет соседей снизу, которых можно залить, поэтому возможна широкая свобода перепланировок с переносом мокрых зон. Есть мансарда, которую в теории можно утеплить и сделать жилой. Можно (в теории) как угодно перекраивать пространство на этажах.

Увы, свойство «роста» есть только у относительно просторных домов (от 150 кв.м). Компактные секции перестраивать тоже можно, но возможностей для маневра даже меньше, чем в хрущевской «двушке». Потому нужно оценивать дом исходя из решаемой задачи.

1. Временный вариант — таунхаус-квартира

Для кого:
 для молодой семьи с одним или несколькими маленькими детьми
Как выглядит: компактная односторонняя двухуровневая секция-квартира 70 кв.м; есть миниатюрные спаленки в мансарде
Цена: сопоставима с типовой квартирой

Потенциал роста: отсутствует. Через несколько лет такой дом молодой семье начнет «жать в плечах»: двум школьникам уже тесно в десятиметровой спальне; бабушка на пенсии, она может уделять больше времени внукам, но ей трудно подниматься по лестнице и ночевать придется в проходной кухне-гостиной с дверью на улицу. Лучший выход — продать или сдать квартиру. Но предусмотреть такой вариант нужно заранее, оценив привлекательность объекта и локации для другой семьи с двумя малышами лет этак через десять.

2. Постоянный таунхаус-дом

Для кого: 
для семьи с детьми-школьниками — одна просторная детская или каждому ребенку по маленькой
Как выглядит: торцевые секции таунхаусов или дуплексов площадью от 100 кв.м с участком от 3–4 соток
Цена: выше цены просторной квартиры аналогичной площади

Потенциал роста: есть, если выбираете дом с определенными критериями.

  • Участок в собственности позволит почти без ограничений размещать мобильные и сборно-разборные постройки без капитальных фундаментов. Пока дети маленькие — игровой домик, подросли — появились спортивные тренажеры, навес для машины и технического творчества, небольшой аккуратный хозблок. Хотя капитальную баню и гараж на таком участке, конечно, не поставить (не пройдут по противопожарным нормам).
  • Два входа в дом, оба с тамбурами. Выход из холла прямо на улицу — приемлемый вариант для дачи и редких визитов в выходные. Но не годится для постоянного проживания в климате средней полосы России.
  • Просторные комнаты (или хотя бы одна хозяйская спальня) в мансарде. Приемлемый вариант — большая родительская комната и маленькая детская. Но когда ребенок подрастет и вместо постоянного родительского контроля ему потребуется личное пространство — переедет вниз.
  • Гостевая комната на первом этаже, с отдельным выходом и, желательно, со своим санузлом и крылечком-террасой — это почти отдельная квартира. Отличный вариант, если нужно поселить няню или организовать «офис» для посетителей.
Важно: «Малоэтажка» — это не дача! Проектные решения, где внизу гостиная с камином, а сверху — две или три маленьких спаленки-каюты, нравятся россиянам, часто бывающим в Северной Европе. Да, в таких домах они отдыхают душой и телом. Но одно дело — отдыхать на свежем воздухе (на даче мы большую часть времени проводим на улице), и совсем другое — жить за городом постоянно. Все-таки таунхаус — это не дача.
Площадь: не верьте бумаге
Если участок для владельца таунхауса — дополнительное пространство для жизни, то с метражом самого дома все неоднозначно: полезной площади на самом деле не так много.

Таунхаус площадью до 70 «квадратов» — это не «двушка» и не «трешка», а почти «однушка»: комфортное жилье для одного, максимум для двоих. Чтобы понять это, сделайте следующее «упражнение»: мысленно «отрежьте» от площади комфортной в вашем представлении квартиры 20–30 кв.м. Для квартиры в 70 кв.м это критично (а ведь это не совсем маленькая квартира). Для стометровой — не очень. Если речь о 150 «квадратах» — вы не заметите потерь.

Куда уходят метры?

Котельная  58 кв.м. Согласно инструкции Министерства строительства РФ, помещение котельной должно быть нежилым, площадью от шести «квадратов», высотой от 2,5 м и объемом не менее 15 куб.м, остекление — от 0,5 кв.м. Иметь отдельный выход на улицу, приточную и вытяжную вентиляцию и отделяться от жилых комнат капитальными стенами. Кроме котла, в техническом помещении также можно разместить фильтры системы водоподготовки и прочее инженерное оборудование.

В небольшом таунхаусе с маломощным настенным котлом делать отдельную котельную необязательно. Здесь котел может располагаться хоть в кухне, хоть в санузле, хоть в прачечной. Но с рядом существенных оговорок: это должно быть обособленное помещение, которое соответствует всем перечисленным требованиям (капитальные стены, окно), и отделенное дверью от жилых помещений. Но даже в этом случае для размещения инженерного оборудования придется закладывать не меньше пяти «квадратов».

Важно: При локальном водоснабжении (например, от скважин или колодцев) могут потребоваться еще 2–3 кв.м для размещения насосной автоматики, бойлеров, гидроаккумуляторов, накопительных емкостей, а также фильтров водоподготовки. Если лимит воды ограничен, а качество оставляет желать лучшего, это оборудование может быть громоздким.

Тамбуры при входе — 48 кв.м. Тамбур при входе «съедает» от четырех кв.м. Если их два, то вдвое больше. Тамбур не нужен, если таунхаус эксплуатируется в режиме «второй дом», но при постоянном зимнем проживании без него не обойтись. От холодного воздуха с улицы не спасут ни двойные двери, ни дверь с терморазрывом. А вы ведь не для того переезжаете за город, в дом с участком, чтобы сидеть дома взаперти.
Лестница на второй этаж — 1014 кв.м. Комфортная двухмаршевая лестница на второй этаж (без опасных забежных ступеней с поворотными площадками и безопасным холлом на втором этаже) при высоте потолков от трех метров, «заберет» не меньше 10 кв.м (4 кв.м на первом этаже и 6 — на втором).
При этом холл в 6 кв.м с лестницей и открывающимися наружу дверями — это не помещение: придется выходить из комнат по очереди. Комфортный минимум — десять «квадратов».
Технические аспекты
Логично было писать о них в начале статьи. Но до этого момента дочитали только те, кому действительно важно. Потому дальше читайте особенно внимательно.

Выбираем таунхаус по материалу стен

  • Газобетон — стратегический вариант для жилья комфорт- и экономкласса. Но наружная отделка декоративной штукатуркой «веселеньких» расцветок быстро утрачивает нарядный вид. Если это таунхаус в формате сблокированных домов (за фасады отвечают собственники), он быстро превратится в лоскутное одеяло. Поэтому предпочтительнее сразу искать вариант с кирпичной облицовкой натуральных керамических расцветок.
  • Керамический кирпич, точнее, его современная разновидность — поризованные блоки, как правило, используется для строительства домов с претензией на комфорт-класс и выше. Такие дома стоят дороже, но разницу между кирпичом и газобетоном вы вряд ли заметите.
  • Каркасные дома тоже представлены в экономклассе. Это неплохое решение для индивидуальной застройки, приемлемое для дуплекса с одним соседом, но сомнительное — для многосекционной застройки (таунхаусов). Прежде всего потому, что каркасный дом — настоящий «курорт» для мышей и насекомых. Избавляться от них приходится, что называется, всем миром, и не факт, что со всеми соседями на сей счет удастся договориться.
Если между секциями — глухие стены из монолитного или ячеистого бетона, — это намного лучше. Но проект с каркасом из монолитного железобетона и наружным ограждением в виде энергоэффективных стеновых панелей с панорамными окнами — уже не экономкласс. Сблокированные дома с таким конструктивом представлены в верхних ценовых сегментах (от бизнес- до премиум).

Факт: В «правильной» сблокированной застройке глухие стены между секциями могут быть как «двойными» — с границей по деформационному шву, так и одинарными — с одним деформационным швом на две-три секции.

Зачем вам брандмауэрная стена
В соответствии со СНиП 21-01-97 «Противопожарная безопасность зданий и сооружений», брандмауэрная (или противопожарная) стена должна препятствовать распространению огня, изготавливаться из огнестойких материалов, опираться на фундамент и «разрезать» здание по вертикали — от подвала до чердака, заканчиваясь выше кровли.

Наличие брандмауэрных стен — это то, что отличает сблокированную застройку от многоквартирной. В первом случае технические этажи, подвал, крыша, чердак или мансарда — ваши. Во втором — общее имущество многоквартирного дома.

Секционные дома могут выстраиваться не только «рядами» с фасадами по одной линии, но также с частичным примыканием, например, с разворотом секций по диагонали. Такая компоновка позволяет создать на участках зоны, закрытые от соседских глаз. И это плюс.

Смотрим на фундамент
Свой цокольный этаж со встроенным гаражом — атрибут проектов класса комфорт+ и выше. Но в большинстве случаев секционные дома возводят на монолитно-плитных фундаментах типа «шведская плита», первые этажи могут отапливаться за счет индивидуальных газовых котлов или теплых полов.

  • Если нет подвала — о погребе, технических помещениях, бане и хобби-комнате в цоколе вам придется забыть.
  • Без подвала — «нулевая» доступность и низкая ремонтопригодность проходящих под полом коммуникаций.
Низкий уровень нулевой отметки пола первого этажа — не больше 30 см от земли. То есть первый этаж — это действительно продолжение участка и «почти улица». Для кого-то это большой плюс (например, маломобильным людям не придется забираться на высокое крыльцо). А для кого-то — минус: в окна вынужденно заглядывают соседи и прохожие (в основном в квартирной застройке с общим участком).

Какой чердак
В проектах квартирного типа, как правило, предусматривается проходной верхний технический этаж или холодный чердак. В сблокированном доме, если площадь позволяет, можно организовать жилую мансарду.

Если в доме мансарда — никто не будет ходить над вашей головой (мансарда индивидуальная, у каждой секции таунхауса своя). Из мансардных окон приятно наблюдать за звездами, здесь возможно создать интерьер, который сложно представить в городской квартире. Но не в каждом доме мансарда будет уместна.

  • В компактном доме (до 70 кв.м) мансарда не нужна. Более или менее комфортные жилые комнаты в нее просто не впишутся, единственно возможный вариант — одно большое помещение. Поэтому лучше выбирать дом с полноценным этажом и холодным чердаком.
  • В доме до 100 «квадратов» можно сделать мансардную-мастерскую. Разбивать пространство на комнаты не стоит. В маленьких помещениях под крышей попросту душно. Летом они перегреваются от раскаленной солнцем крыши, зимой — от того, что вы усиленно греете первый этаж теплым полом. К тому же сложно будет вписать лестницу и холл. В миниатюрном холле с лестницей и открывающимися наружу дверями не развернуться и не разойтись.
  • В доме от 150 кв.м жилая мансарда хороший вариант. В проект можно вписать просторные комнаты, холл, два санузла, а также третий уровень в виде гостевой или игровой антресоли под коньком — его оценят дети-школьники.
Краткая инструкция по выбору дома
1. Определитесь с вашими требованиями к будущему жилью. Главный вопрос, на который нужно ответить: на какой срок вы его приобретаете — на несколько лет или «навсегда».

2. Если вы никогда раньше не жили в малоэтажке, то имеет смысл «протестировать» загородную жизнь. Снимите жилье конкретно в этом районе или по соседству. Причем снимите не на лето, а на межсезонье с захватом зимы — когда все трудности загородной жизни дают о себе знать. И начинайте знакомиться с объектами в округе, присматривая подходящий таунхаус по критериям.

3. Нашли подходящий — ищите объект на публичной кадастровой карте Росреестра: там указаны основные параметры застройки (сблокированные или многоквартирные дома).

4. Изучайте территорию (транспортная доступность, объекты социальной, торговой и развлекательной инфраструктуры) по местным интернет-ресурсам и сообществам жителей территории в соцсетях. Если все в порядке, но душа не лежит — это не ваш дом.

5. Тщательно осмотрите дом — ничего ли вам не мешает. Зайдите во все помещения, поднимитесь по лестницам, откройте и закройте все двери (если их еще нет — распечатайте планы этажей и ходите мысленно).

6. Обязательно познакомьтесь с будущими соседями: «малоэтажка» — это такой тип застройки, где ваша жизнь всегда на виду.

7. Изучите юридическую и строительную историю объекта. Первую — вместе с юристами, запросив ее у продавца. Вторую — устроив допрос с пристрастием возможным соседям. Если объект строился долго, придется проводить настоящее расследование. Социальные сети — вам в помощь. У большинства малоэтажных районов есть группы, причем часто их несколько: официальная страница девелопера, страница управляющей компании, сообщества довольных соседей с частными объявлениями, группы недовольных и т.п.

Ссылка на основную публикацию