Ликбез: Бумаги, без которых архитектор не начнет проектирование

Отсутствие даже одного из этих документов теоретически может свести на нет всю проделанную архитектором работу. Появление неучтенных данных в процессе проектирования или даже строительства может потребовать разработки нового проекта.

С какими документами нужно идти к архитектору, чтобы он приступил к работе над вашим проектом?

1. ПРАВОУСТАНАВЛИВАЮЩИЙ ДОКУМЕНТ
Что это: выписка из ЕГРН (ранее кадастровый паспорт), подтверждающая право собственности на участок. Включает адрес, уникальный кадастровый номер, ведомость координат границ земельного участка.

Почему без него нельзя: документ является основным для оформления последующих бумаг на строительство дома. Также нужен для нанесения точных границ на участке и для геодезической съемки.

Факт: Бывают случаи несоответствия границ участка границам строений — выявить это позволяет кадастровый паспорт.

Что делать, если у вас нет кадастрового паспорта участка: получить его в Росреестре или МФЦ.
Срок действия документа неограничен, но в случае изменения Ф.И.О. или адреса владельца, а также категории земель — он будет неактуальным.

Состав исходно-разрешительной документации может меняться исходя из специфики объекта или изменения законодательства.

2. ГРАДПЛАН ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА (ГПЗУ)

Что это и почему без него нельзя: в ГПЗУ собрана информация, которая позволяет определить разрешенный вид использования земельного участка, красные линии и санитарные зоны инженерных сетей. А также понять, в каких границах могут быть расположены постройки, их назначение, габаритные размеры и максимальную высоту. Этот документ также потребуется в дальнейшем для получения разрешения на строительство.

Где получить: в администрации города / поселка или на портале «Госуслуги» бесплатно за 14 дней. Срок действия — три года.

Красные линии определяются градоконтролирующими органами в составе генеральных планов поселений согласно их функциональным и санитарным зонам, в том числе линейных сооружений, дорог, линий электропередач и т.п. Красные линии определяют разрешенные расстояния для различного вида построек. Не зная, где они проходят, вы рискуете наметить для строительства то место, где дом строить запрещено. И в дальнейшем его потребуют снести.
Факт: для ДНП (дачное некоммерческое партнерство) и СНТ (садоводческое некоммерческое товарищество) получение градплана не требуется, поскольку градостроительный регламент на них не распространяется.
3. ГЕОДЕЗИЧЕСКАЯ СЪЕМКА

Что это: в стандартной системе координат наносятся границы земельного участка, его ограждения, места посадки деревьев и кустарников, рельеф, расположение капитальных построек, наземных и подземных коммуникаций, водных объектов, инженерных сетей.

Почему без нее нельзя: съемка необходима для точной вертикальной привязки здания на местности. В дальнейшем (в зависимости от сложности и необходимой точности) геодезические работы могут проводиться на объекте неоднократно — подрядчиками-каменщиками, витражниками, ландшафтниками, дизайнерами интерьера. Полученный документ позволяет не опасаться за нарушение градостроительного законодательства, учесть рельеф и сэкономить на отделочных материалах.

Где получать и сколько это стоит: обычная топосъемка, без получения официального разрешения и согласований, может стоить от 10 000 рублей — в зависимости от удаленности и сложности участка. Официальная съемка — от 20 000 рублей. В эту цену входят согласование инстанций, получение архивной информации о проложенных ранее сетях и подтверждение их на съемке.

Факт: геодезическая съемка в наше время проводится преимущественно современным лазерным оборудованием. Оно позволяет получить трехмерную модель существующего объекта. Такая модель наряду с инженерным и историческим заключением актуальна, например, для реконструкций исторических зданий и интерьеров. Ручные обмеры требуют больших трудозатрат и часто грешат неточностями. В результате возникает большой риск несовпадений как в процессе проектирования, так и в ходе строительства.
4. ГЕОЛОГИЧЕСКИЕ ИЗЫСКАНИЯ

Что это: отчет с описанием, заключениями и таблицами, созданный на основе геологических изысканий (включают в себя бурение скважин, анализ архивной информации, лабораторные исследования грунтов и грунтовых вод).

Почему без него нельзя: геологические изыскания нужны для выяснения уровня грунтовых вод и свойств грунта, а также вероятности их изменений в процессе строительства. Наличие этого отчета позволяет конструктору определить необходимый тип фундамента, глубину его заложения, марку бетона, схему сечения арматуры, размер котлована и требуемые слои песка и щебня. А также выяснить необходимость гидроизоляции, утепления, устройства дренажа и сэкономить на необоснованном перезакладе строительных материалов и конструкций.

Сколько это стоит: официальный отчет со штампами и титулом стоит от 2000 рублей за погонный метр скважины. Глубина скважины может доходить до 20 м, а количество скважин и место их размещения указывает конструктор. По правилам нужно делать четыре скважины по углам предполагаемого дома и одну посередине. Обычно достаточно глубины 5–6 м. Скважины выполняются либо машиной, либо ручным буром — в зависимости от доступности и типа грунтов.
5. ТЕХНИЧЕСКИЕ УСЛОВИЯ (ТУ)

Что это: техусловия (ТУ) на присоединение к инженерным сетям (водопроводу, канализации, электричеству, газопроводу).

Почему без них нельзя: ТУ нужны инженерам для общего понимания и возможности предварительного расчета инженерного оборудования (инженерных систем отопления, водопровода и прочего). В них указаны точки подключения, их количество, срок и цена подключения.

Где получать, если нет на руках: у тех компаний, которые будут обеспечивать дом газом, водой, отводом канализации, электричеством. Например: «Ленэнерго» (электроэнергия), «Газпром» (газ), «Водоканал» (водоснабжение и водоотведение / канализация), «Теплосеть» (отопление) и т.д.

6. ТЕХНИЧЕСКОЕ ЗАДАНИЕ

Что это
: по сути — результат изучения архитектором всех перечисленных выше документов, обобщение пожеланий клиента к дому. Все, что необходимо учесть в процессе проектирования. Те вводные, с которых архитектор начнет работу над эскизным проектом дома.
Ссылка на основную публикацию