А разве надо согласовывать проект частного дома

Раньше для частных домов, которые подходят под параметры ИЖС по этажности и площади, требовалось получить разрешение на строительство. Сейчас даже оно не требуется: достаточно отправить уведомление «о начале строительства». Казалось бы, головной болью меньше. Но, увы, — нет.

Дело в том, что после завершения всех работ частный дом нужно будет ввести в эксплуатацию. И вот на этом этапе могут возникнуть сложности у тех, кто заранее не узнал про ограничения участка и что-то нарушил. Что именно можно нарушить по незнанию, и как «подстелить соломку»? Выяснили у архитекторов.

ВАША «СОЛОМКА» — ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫЙ ПЛАН
«До начала строительства и покупки земли необходимо обязательно выяснить все ограничения, наложенные на участок. Делается это очень просто и бесплатно. В любом МФЦ или через «Госуслуги» заказывается градостроительный план участка — для этого нужны только ваш паспорт и правоустанавливающие документы. Несмотря на то что разрешение на строительство сейчас отменено, и получение градплана необязательно, мы при заключении договора с заказчиком обязательно просим градостроительный план. И снимем с себя ответственность за согласование при его отсутствии. Почему? Есть шанс, что вы закажете архитектору проект, заплатите за него, отправите уведомление о начале строительства и получите отказ из-за ограничений, о которых архитектор знать не мог».
«Если нарушены нормы отступа здания от границ участка, от водоохранных зон, а также инженерных систем от границ участка и других зон, то местные власти могут потребовать разборки части дома или перекладки инженерных систем и возмещения ущерба».
1. РЕГЛАМЕНТ ПОСЁЛКА
Коттеджный посёлок часто принимает правила, определяющие в общих чертах внешний вид домов. В таких случаях индивидуальный проект вашего частного дома придётся согласовать с администрацией посёлка.

«Зачастую существует регламент с рекомендуемыми материалами и колористикой, дом должен соответствовать требованиям данного поселка. Лучше всего озаботиться согласованием заблаговременно, это занимает некоторое время. Для согласования проекта мы выдаём заказчику “Паспорт проекта” — это облегчённая версия рабочей документации. Она включает в себя основные чертежи (планы, фасады, разрезы, схему генплана)».

2. ПРОТИВОПОЖАРНЫЕ РАЗРЫВЫ
Для конкретной местности они могут быть своими. Перед началом проектирования важно выяснить, как далеко друг от друга должны располагаться постройки в данной местности. Эта информацию можно найти в Правилах землепользования и застройки (ПЗЗ) для конкретной территории.

«Согласование и разработка проекта домов до трёх этажей не требуется. Но если жилой дом выше двух этажей, он попадает под действие норм пожарной безопасности — не должен представлять угрозу окружающим. Местные нормы противопожарных разрывов между домами различаются: где-то это может быть 15 метров, а где-то 7,5 м (исходя из ПЗЗ территорий). Если соседу не понравится, что вы возводите дом в непосредственной близости от его строений, он может обратиться в суд».

3. ОХРАННЫЕ ЗОНЫ
Охранные зоны — это зоны с особыми режимами использования, которые регулирует Земельный кодекс. Сюда относятся зоны аэропортов и аэродромов, охранные зоны археологических раскопок, ЛЭП, водоохранные зоны и т.д. В России охранных зон довольно много. Если вы разрабатываете индивидуальный проект с архитектором, он учтёт все необходимые ограничения. А если покупаете «готовый проект», обязательно проконтролируйте сами — на этапе выбора места возведения дома.

«Одна из основных проблем с введением дома в эксплуатацию — нарушение разрешённого использования земельного участка и несоответствие параметров постройки градостроительным регламентам (ГПЗУ). Например, расположение участка в какой-либо охранной зоне. По каждому типу таких зон существуют свои технические регламенты и свои требования».

«Самое сложное — охрана исторических памятников и архитектурного наследия (очень долгая экспертиза). Чуть проще — с водоохранными, сервитутами и природными памятниками, где можно делать только некапитальные дома. Иногда реализация проекта невозможна или крайне затруднена или возможны проблемы в будущем».

«К коллегам за консультацией обратился человек, который начал строительство без проекта и разрешения, с расчётом на дачную амнистию. Оказалось, что на половине участка располагалась санитарная зона ЛЭП, строительство в которой запрещено. Постройку признали незаконной и обязали снести. Потребовалось перестраивать дом и долго судиться, чтобы ввести дом в эксплуатацию».

4. КРАСНЫЕ ЛИНИИ
Помимо пожарных норм и охранных зон, есть другие важные ограничения: красные линии, сервитуты, процент пятна застройки относительно площади участка, этажность, расположение относительно границ участка и т.д. Все они также есть на градостроительном плане участка.

«С нарушением красных линий связанны несколько историй, свидетелем которых был я сам. Так, работая на одном из объектов, слышал историю про соседний дом, часть которого вышла за красную линию, в результате чего хозяину дома пришло предписание разобрать выступающую за границы красной линии часть дома. Когда я начал выяснять, почему произошла такая элементарная ошибка, оказалось, что хозяин строил без ГДПУ. И даже не предполагал, какие могут быть последствия».

«Сейчас во многих городах введено понятие зон территориальной застройки в соответствии с развитием генерального плана города. Поэтому не все участки можно использовать под индивидуальное жилое строительство. Это можно узнать в публичной карте границ территориальных зон, а также в градостроительном плане земельного участка».

«В кадастровой выписке и документах на участок должны быть прописаны все ограничения. Если часть участка попадает в водоохранную зону, значит, пятно застройки располагается с учётом этой особенности. Если назначение земли не предполагает капитального строительства, проект выполняется из лёгких конструкций, как временные сооружения. Если документы старые, имеет смысл их актуализировать, так как обременения у участка могут возникнуть в любое время».

5. ПРАВИЛА ГАЗИФИКАЦИИ
Если в доме будет газ, правила размещения такого оборудования тоже нужно учитывать в проекте. Для запроса техусловий для газификации потребуется предоставить проектный план дома. На нём должно быть видно, что соблюдены все требования к помещению, оборудованному газовым котлом или плитой.
«Если в доме предполагается использовать газ, нужно соблюсти ряд требований при проектировании. Чтобы потом было реально согласовать проект с нужными инстанциями. Я готовлю для заказчика все необходимые чертежи. При проектировании и строительстве котельной / топочной нужно посмотреть СП 402.1325800.2018 “Здания жилые. Правила проектирования систем газопотребления”. Также можно обратиться в местную службу газа за списком требуемых документов. Сначала запрашиваете техусловия на подключение, на их основании делаете проект газификации».
В целом к параметрам строительных конструкций, системе воздухообмена и условиям подвода газа и противопожарной безопасности выдвигаются весьма конкретные требования.

► Дверь из помещения, где установлен газовый котёл, должна открываться наружу.

► Обязательное наличие двери с шириной от 0,8 м, открывающейся наружу в котельных, подвалах, на первых и цокольных этажах.

► Окно в таком помещении в случае взрыва газа и воздействия взрывной волны должно под воздействием давления открыться наружу.

► Объём топочной должен быть не менее 15 м³ при высоте потолка не меньше, чем 2.5 м.

► Запрещено устанавливать газоиспользующее оборудование в ванных комнатах и санузлах. Также есть требования к пожаростойкости и горючести материалов отделки топочной.

► Если на кухне установлена двухконфорочная газовая плита и газовый котёл с закрытой камерой сгорания, объём помещения должен быть не менее 8 м³, при высоте потолков не менее 2,2 м.

► Если на кухне установлена четырёхконфорочная газовая плита и ставится газовый котёл с закрытой камерой сгорания, то объём помещения должен быть не менее 15 м³.

► Если на кухне стоит газовая плита и висит газовый котёл с открытой камерой сгорания, то к вышеозвученным объёмам помещений прибавляется ещё 6 м³. Кухня должна проветриваться с помощью вытяжной системы, через окно с форточкой.

► Если кухня имеет дверь, то между ней и полом делается зазор для притока воздуха площадью не менее, чем 0,02 кв.м.

КАК ПОЛУЧИТЬ ИНФОРМАЦИЮ ОБ ОХРАННЫХ ЗОНАХ И ДРУГИХ ОГРАНИЧЕНИЯХ

1. Если участок ваш — закажите градостроительный план

«Орган местного самоуправления предоставляет заявителю градостроительный план земельного участка без взимания платы. В градостроительном плане описывается вся информация об участке, его границах, сервитутах, границах зон с особыми условиями использования, назначении, предельных параметрах разрешённого строительства и пр. Приглашённый архитектор разработает проект согласно градостроительному плану».
2. Если вы присматриваетесь к участку для покупки
Заказать градплан может только собственник земли. Какую информацию можно собрать, пользуясь открытыми источниками?

Путь 1. Воспользоваться открытой информацией на публичной кадастровой карте. Для этого на вкладке «Слои» нужно поставить галочку возле параметра «Зоны с особыми условиями использования территории» (ЗОУИТ), найти интересующий вас участок и посмотреть, накладываются ли сверху на участок какие-либо зоны. Если накладываются, ставим в поиске галочку на ЗОУИТ, нажимаем на интересующую зону и смотрим, какие именно ограничения наложены, что можно и нельзя. Здесь будут очень полезны ссылки на закон-источник или даже полное цитирование закона.

Важно: Публичная кадастровая карта не даёт исчерпывающей информации по охранным зонам. Это самый доступный, но не 100% источник, по которому можно определить все возможные риски.

Пусть 2. Заказать полную выписку из ЕГРН. На выписке будут указаны ЗОУИТ, если такие есть, будут даны их координаты, можно будет с довольно большой точностью понять, где проходит данная зона. Важно: опредёленные ЗОУИТ могут быть не отмечены на выписке из ЕГРН. Полную информацию по этому вопросу даёт только градостроительный план участка.

Путь 3. Также почерпнуть много полезной информации и принять окончательное решение о покупке участка или о месте расположения дома помогут генплан территории и правила землепользования и застройки (ПЗЗ) конкретного посёлка / города и т.д. Где искать: можно просто через поисковую систему написать словосочетание «генплан, ПЗЗ города такого-то». Либо зайти на официальный сайт администрации, там данные документы будут наверняка. Что там посмотреть: как по генплану планируется развивать территорию, как пройдут инженерные сети, где собираются располагать школу, сквер, кладбище, где по соседству опасные и вредные производства».

Краткий итоговый чек-лист

Шаг 1. Узнайте, нет ли у посёлка особых правил относительно внешнего вида домов.

Шаг 2. Закажите актуальный ГПЗУ со всеми существующими ограничениями.

Шаг 3. Решите, будет ли в доме газовое оборудование. Этой информации достаточно — можно обращаться к архитектору и начинать проектирование.

Шаг 4. Если для вашего участка есть ограничения, после разработки проекта и до начала возведения дома необходимо взять у архитектора необходимые документы. И отправиться согласовывать проект. Согласованием можно заниматься самому или через посредников.

Если площадь и конфигурация участка позволяют разместить постройки за пределами охранных зон, и вам не требуется дополнительные согласования, — лучше отдельно указать этот факт при подаче уведомления о планируемом строительстве. Это ускорит процесс.

Ссылка на основную публикацию